虽然有业内人士对社区商业的运营并不看好，但可观的利润让那些突破重围的社区商业开发商和参与者兴奋不已，相信自己会是最终的赢家。没有人事先知道新想法是如何产生的，也没有人能预测新想法的命运，但可以看到的是，优秀的社区商业模式让企业和业主成为了最大的受益者。
迅速升温的社区商业
在上海，就商业街而言，今年第一季度，四大商业购物街区的商铺入住率从2001年底的90%上升到2002年3月的95%。写字楼的入住率上升了21.7%，而空的入住率下降了1%。商铺和写字楼市场呈现同步增长趋势。有关部门认为，如果这种情况继续发展，有望打破两年半以来住宅市场的独特局面，使市场结构发生微妙变化。在北京，仅上半年就有17家500平方米的商业企业进入社区。老范街的疯狂认购足以让业内人士目瞪口呆。很多人认为，在房地产市场竞争激烈的今天，这可以算是一个奇迹。
利润无疑是社区商业发展最直接的助力。一个普遍的规律是，当社区商业改变其沿街的分散布局，整合购物、休闲、服务等诸多功能时，将呈现出可观的盈利前景。居住环境是评价生活舒适度的重要指标。如果社区居民的所有消费需求都能在所居住的社区得到高质量的满足，环境质量保持较高，社区商业无疑会获得最大的收益。想象一下，身处社区和谐明亮的小店，熟悉的品牌店，优雅的咖啡屋，便利的昼夜银行，方便孩子上下学的交通，医院、书店、老年中心等配套设施，花园、绿地、体育场馆等时刻在等着你。生活在这样的社区环境中，真的可以说是“当你享受生活的时候”。正如北京市商务委员会副主任颜路所说，“社区商业有三大法宝:便捷、价廉物美、服务多样，其市场蕴藏着无限商机。”
社区商业——市场推动的新商机
社区商业的发展正经历着从无到有、从乱到统筹的变化。也许它有成千上万的特性需要有心的设计师去发现，但它会一直跟随市场的脚步，永不放弃。一般来说，商品房的销售价格比纯住宅高2-3倍，合理的搭配使得社区商业具有相当大的升值潜力。在这方面，深圳万科四季花城可以说是最好的例子。其底层业务的销售价格为每平方米8000-9000元，而同一底层住宅的销售价格仅为每平方米2000多元。这样的价格对开发商和投资者都有吸引力。同时，商业楼宇的集中配套不仅会带来价格收益。一方面，社区商业的集中配置有效降低了小区内的噪音污染，使每个小区成为真正意义上的纯住宅，更有利于形成社区商业中心部分向四周辐射的商业形态。另一方面，集中的商业配套使得资源配置更加合理，避免了开发商重复投资建设、争夺客户的尴尬。此外，集中配套使社区商业更具规模效益，使社区在吸引商业投资、聚集人气等多方面获得规划阶段的市场机会。
对此，中国人民大学教授王启彦认为，社区商业要遵循以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面，将逐步完善六大功能:具有购物功能，提供主副食和日用品；具备报修服务功能，满足社区居民日常生活用品的报修需求；具备餐饮服务功能，为居民提供学生和老年人的早餐、晚餐和餐饮；服务功能全面，社区居民理发、洗衣烫衣、服装加工、色彩拓展全部在社区内完成；具有可再生资源回收服务功能，采用建立固定采集站和定时移动采集两种方式，确保居民废旧物资下楼即能出售；有了家政服务的功能，社区可以帮助居民雇佣小时工、保姆和家教。完整的社区支持无疑是社区规划的重点。
王教授还指出，发展大型社区商业要以商场为主，而住宅小区要以“街式”“组团式”“多点式”为主，以“超市式”为主要经营方式，重点发展“连锁式”商业体系。被称为“第五次零售革命”的购物中心，要容纳各种新的商业形态，以生鲜食品为主的超市、品牌丰富的专卖店、各种便捷的餐饮和综合服务设施触手可及，购物、休闲、娱乐多功能，满足居民多样化的消费需求。根据社区的人口和消费水平，购物中心的规模和风格也会有所不同，但它们的共同优势将是功能齐全和管理集约。
需要注意的是，小区里的“邻里”生意应该和商场不一样。按照国外邻里购物中心的运营模式，邻里购物中心会引入很多品牌百货。但如果邻里购物中心以百货、服装行业为主，在规模、品牌上很难与市中心的大型百货竞争。鉴于目前的情况，邻里购物中心应该优先考虑生活服务，作为社区支持而存在，就像社区会议中心一样。正如以设计大型购物中心而闻名的建筑师杰德所说，邻里购物中心不仅仅是一个建筑对象，而是一个具有综合建筑、景观、空房间和声音的体验场所，是为社区居民创造的一个拥挤而热闹的场所。
一般来说，“街式”也要以工薪阶层为主要消费群体，约有一家中型超市、一家便利店、一家修理店、中小型餐厅，而“组团式”“多点式”住宅小区的经营要瞄准中高端消费群体，以大型商场为主体，重点发展小型中西餐厅、便利店、美容院、洗染、花卉、洗衣等惠民商业网点。
快速崛起的社区商业&市场推动的新商机
社区商业中的问题建筑规划——扰人与利人的矛盾
传统的居住区业态往往会让居民感到五味杂陈，那些便捷的业态有时也会成为人们的“眼中钉”。很多媒体社交新闻栏目经常“曝光”影响居民生活的商家，比如居民楼下的小餐馆，半夜k歌，让人难以入睡。这些业态的初衷是为了利人利己。然而，当你又爱又恨的时候，你根本就不可能爱他们。近日，市工商行政管理局规定，从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网服务场所、洗浴等四类经营活动的公司，不得以住宅楼、商住楼作为住所。其他在住宅建筑内经营的公司需要征得业主委员会和其他居民自治组织的同意。去年北京楼市“商住”盛行，但也带来了一些购房者的担心:你无法判断邻居入住后会不会是公司。兼顾方便与宁静的目标对开发商提出了更高的要求。
商业规划——投资者、经营者和居民的矛盾
社区商业的独特之处在于参与者众多，利益交织。这使得从一开始就很难计划。居民需要便利的物业，享受宜人的环境；投资者要考虑商业形态的设置是否有利于商家的入住和经营，永远不要忘记对置业者做出的安静平和的承诺。
指导规划在这里起着关键作用。投资者要想将实际投资转化为实际收益，就需要考察底层业务的“软”和“硬”环境。所谓“软”环境，是指开发商如何规划和设置底层商户未来的业务类型，直接关系到底层商户的业务形态和投资者的切身利益；所谓“硬”环境主要是指底层业务的设计，底层业务设计的合理性也会影响底层业务的运营。
北京工商大学商业研究院院长陈济教授认为，在设计底层商业区时，要注意一些操作上的特殊要求，即要有一定的灵活性，方便投资者进行转化。如果底层商业户型墙的设计是承重墙，承租方很难扩大面积。此外，在底商建设过程中，要注意保持足够的停车位；底商的层高与普通房子不同，4米以上比较理想；两层以上的底层商业，要预留室内楼梯；层间连接应灵活；最重要的是，底商的设立不能影响小区业主的正常生活，充分保障业主的隐私。
新旧交替的烦恼——旧城改造
我们背负着悠久的历史。在建造新家的时候，老东西是应该保留还是改造，还是彻底推翻，这是一代又一代人的思考。北京和上海的文化遗址很多，如何改造利用成为政府和开发商的心病。经历过平安大道的北京人已经不愿意再提旧城改造了，上海的石窟门建筑真的让改革者们煞费苦心。上海新天地时尚街就是为数不多的成功例子。主要是酒吧，定位为高档商业街，除了陈逸飞一家，都是国外知名品牌店。随着新天地的成功改造，它的功能和历史意义都发生了本质的变化，这当然也使它具有了非常独特的魅力。开发商开发的三居室租金高达9000美元/月，相信是政府、开发商和购房者的最佳安排。
社区商业中的问题
定位——成功的基础至少从目前的市场情况来看，市场定位和研究应该是大多数房地产企业的生存之道。商铺的价格虽然比房子高很多，但开发商做商铺的风险在某种程度上比房子高很多。因为对于房屋来说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，而对于商铺来说，一旦卖不出去，价格又会下跌，这肯定会成为开发商和投资者的一个烦恼。
成功的社区商业配置、商业街和底层商业模式各不相同，但都通向一个目标，那就是赢得市场。社区商业是涉及众多利益和要求的一部分，因此市场定位变得更加必要。商业企业入驻社区前，要做好市场调查，把握好市场空，科学规划定位项目。掌握社区居民的收入水平和消费水平，了解居民的消费习惯和心理，从而进行合理定位，决定配送点的规模、位置、运营模式和管理等级。同时，要充分考虑居民生活中的各种实际问题，才能赢得市场。
上海“杨炼新社区”邻里中心为社区商业统一管理树立了榜样。上海杨炼集团有限公司总裁魏平表示，社区总体规划前期引入了社区商业集中融合的理念，将社区商业融入邻里中心，打破了“只建不管”的传统老旧社区商业发展模式，整个社区由专业物业公司管理。杨炼邻里中心位于社区中心，是在社区发展建设过程中采用集中公共建设理念的全新尝试。也是社区的区域中心、活动中心、消费中心、配送中心、管理中心。这种社区商业规划使社区的商业独立于居住区，使居住区从动与静中分离出来，实现居住环境的人性化，从而提高居住区的品质。
一些规模较小的项目，如北京怡景园老范街、珠江景俊、深圳万科四季花城商业街等，也取得了令人羡慕的成功。在谈及李东怡景园老范街的定位时，北京信达银行推广部表示，由于怡景园所在区域的营商环境(南部为北京第一、第二使馆区，周边有172个使馆)。是最大的外国人居住区)、物业本身的商业条件(项目本身是一个居住着100多名外国人的国际社区)、该区域空白点的消费需求(位于繁华的向外商务区，弥补了没有异域商品特色的街道空白点)，使得实现这条“国际商业街”的成功定位成为可能。
南国凤庆街“珠江风光”的租赁部鲁瑞说，经营新店通常需要两到三年的时间。为了打消投资者的顾虑，租赁部专门为投资者制定了“投资无忧计划”，承诺租赁部将免费为投资者代理租赁业务，对按规定签约开业的商铺免收前五个月租金，并保证一年内获得不低于总投资9%的回报。
在商业业态的定位上，超前的规划在很大程度上决定了项目的命运。深圳万科四季花城为商业街做了一个非常成功的引导性规划。他们仔细分析和评估了社区的人口规模、客户特征和周边业务，并充分考虑了潜在买家的特征。根据调查和预测，很多人给父母买商铺，所以100米以上的商业街68个商铺设置在60-80平方米，除了2-3个大型超市和售楼处。起初，它们是以租金出售的，并向租户提供优惠待遇。并提前规划小区环境，提前约定业主不能做餐饮、娱乐等。，而且格式主要是静音。结果99%的业主是自己经营或出租，生意兴隆。截至目前，入住率已达90%，达到了预期效果。
定位是房地产行业的一大话题。简而言之，就是要在客户和企业之间建立联系。在这方面，那些总是热切关注新趋势的竞争对手将是最终的赢家。
随着城市经济的发展，居住的概念更加广泛，购房者不再只关心房子里的“小家”，而是更加关注社区环境中的“大家”。从房子搬到外面给了社区商业更大的发展。作为回报，购房者享受舒适和便利。
定位——成功的基础
背景资料社区商业和社区商业的概念
社区底商是物业范畴，相对于建筑类型。一般来说，住宅、公寓等物业是商业和服务设施的底层建筑，是社区的配套组成部分；社区商业是区别于区域中心商业、SHOPMALL和城市特色步行街的商业业态。是一种地域性强，服务当地居民的商业模式。
三种类型的社区底层商业和社区商业完全重合
1.动力型，入住率达到一定水平后，商机自然会出现，换句话说就是“以商为生”。比如在北京形成“欧洲经典”社区商业；
2.集约，强调社区特色。比如“嘉明花园”就有很好的卖点，尤其是北区的吴彤大道。
3.补充型，是同质化地区最容易形成的业务类型。比如万柳地区，就是北京常住人口同质化程度最高的地方，基本都是中产阶级。这个地区将是小资产阶级商业的沃土。
社区商业模式——特色、辅助、连锁
许多精明的商人和商业理论家都在针对社区消费的新形势，探索和探索一些新的模式，也做出了一些成功的尝试和实践。从这些社区商业街的运营情况来看，大致有以下商业模式:
一是打造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。主要是在小区内街边小店旁打造一个主题休闲区，聚集环境优美、购物氛围悠闲的人群。比如万科四季花城的社区商业街，就是一条独具特色的欧式商业街。据万科地产相关人士介绍，四季花城的商铺定位于欧式小镇商铺，将商业街打造成为具有为社区居民提供便利、吸引周边消费者、面向社会双重功能的商业配套体系。除了这些与居民生活息息相关的日常商业设施外，随着四季花城人口的不断增加和人气的提升，四季花城美食街店和四季花城假日艺术市场也将陆续推出，满足人们不同层次的需求。二是在社区街道前建设休闲广场，一方面与社区内的环境形成延伸，为社区居民提供新的休闲场所；另一方面，它为购物者提供了一个良好的氛围。
二、与大型零售商形成多种业态互补的商业模式。这种模式的优势在于借助大商家带来人气，避开他们的日常消费管理，以特色管理作为补充，一起在那里做生意。比如梅林村家乐福旁边的社区街，蛇口沃尔玛旁边的花园城社区街，与品牌零售商形成了很好的优势互补，使得生意经营得非常红火。就连街边店铺的租金也上涨了，远远高于同区其他街边店铺的租金。南山区等其他社区群体，如果能利用好海亚百货、家乐福等品牌商家带来的人气，做好该区域的社区消费文章，必将成为深圳商业的新亮点。
三是运营以特色链和品牌管理为主。这主要是针对社区居民消费特点的一种经营策略。一方面，社区居民更注重产品质量，注重档次。所以他们信任品牌产品，品牌忠诚度强，品牌消费力很强；另一方面，品牌厂商为了加强竞争力，也试图通过建立密集的连锁店，与固定区域的消费者建立稳定的联系，稳定自己的市场份额。从另一个角度来看，品牌店的运营也提升了小区的商业水平。所以可以说，有社区的地方就有品牌连锁店。可见，打好品牌管理牌也是社区商业的新思路。
虽然有业内人士对社区商业的运营并不看好，但可观的利润让那些突破重围的社区商业开发商和参与者兴奋不已，相信自己会是最终的赢家。没有人事先知道新想法是如何产生的，也没有人能预测新想法的命运，但可以看到的是，优秀的社区商业模式让企业和业主成为了最大的受益者。
迅速升温的社区商业
在上海，就商业街而言，今年第一季度，四大商业购物街区的商铺入住率从2001年底的90%上升到2002年3月的95%。写字楼的入住率上升了21.7%，而空的入住率下降了1%。商铺和写字楼市场呈现同步增长趋势。有关部门认为，如果这种情况继续发展，有望打破两年半以来住宅市场的独特局面，使市场结构发生微妙变化。在北京，仅上半年就有17家500平方米的商业企业进入社区。老范街的疯狂认购足以让业内人士目瞪口呆。很多人认为，在房地产市场竞争激烈的今天，这可以算是一个奇迹。
利润无疑是社区商业发展最直接的助力。一个普遍的规律是，当社区商业改变其沿街的分散布局，整合购物、休闲、服务等诸多功能时，将呈现出可观的盈利前景。居住环境是评价生活舒适度的重要指标。如果社区居民的所有消费需求都能在所居住的社区得到高质量的满足，环境质量保持较高，社区商业无疑会获得最大的收益。想象一下，身处社区和谐明亮的小店，熟悉的品牌店，优雅的咖啡屋，便利的昼夜银行，方便孩子上下学的交通，医院、书店、老年中心等配套设施，花园、绿地、体育场馆等时刻在等着你。生活在这样的社区环境中，真的可以说是“当你享受生活的时候”。正如北京市商务委员会副主任颜路所说，“社区商业有三大法宝:便捷、价廉物美、服务多样，其市场蕴藏着无限商机。”
社区商业——市场推动的新商机
社区商业的发展正经历着从无到有、从乱到统筹的变化。也许它有成千上万的特性需要有心的设计师去发现，但它会一直跟随市场的脚步，永不放弃。一般来说，商品房的销售价格比纯住宅高2-3倍，合理的搭配使得社区商业具有相当大的升值潜力。在这方面，深圳万科四季花城可以说是最好的例子。其底层业务的销售价格为每平方米8000-9000元，而同一底层住宅的销售价格仅为每平方米2000多元。这样的价格对开发商和投资者都有吸引力。同时，商业楼宇的集中配套不仅会带来价格收益。一方面，社区商业的集中配置有效降低了小区内的噪音污染，使每个小区成为真正意义上的纯住宅，更有利于形成社区商业中心部分向四周辐射的商业形态。另一方面，集中的商业配套使得资源配置更加合理，避免了开发商重复投资建设、争夺客户的尴尬。此外，集中配套使社区商业更具规模效益，使社区在吸引商业投资、聚集人气等多方面获得规划阶段的市场机会。
对此，中国人民大学教授王启彦认为，社区商业要遵循以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面，将逐步完善六大功能:具有购物功能，提供主副食和日用品；具备报修服务功能，满足社区居民日常生活用品的报修需求；具备餐饮服务功能，为居民提供学生和老年人的早餐、晚餐和餐饮；服务功能全面，社区居民理发、洗衣烫衣、服装加工、色彩拓展全部在社区内完成；具有可再生资源回收服务功能，采用建立固定采集站和定时移动采集两种方式，确保居民废旧物资下楼即能出售；有了家政服务的功能，社区可以帮助居民雇佣小时工、保姆和家教。完整的社区支持无疑是社区规划的重点。
王教授还指出，发展大型社区商业要以商场为主，而住宅小区要以“街式”“组团式”“多点式”为主，以“超市式”为主要经营方式，重点发展“连锁式”商业体系。被称为“第五次零售革命”的购物中心，要容纳各种新的商业形态，以生鲜食品为主的超市、品牌丰富的专卖店、各种便捷的餐饮和综合服务设施触手可及，购物、休闲、娱乐多功能，满足居民多样化的消费需求。根据社区的人口和消费水平，购物中心的规模和风格也会有所不同，但它们的共同优势将是功能齐全和管理集约。
需要注意的是，小区里的“邻里”生意应该和商场不一样。按照国外邻里购物中心的运营模式，邻里购物中心会引入很多品牌百货。但如果邻里购物中心以百货、服装行业为主，在规模、品牌上很难与市中心的大型百货竞争。鉴于目前的情况，邻里购物中心应该优先考虑生活服务，作为社区支持而存在，就像社区会议中心一样。正如以设计大型购物中心而闻名的建筑师杰德所说，邻里购物中心不仅仅是一个建筑对象，而是一个具有综合建筑、景观、空房间和声音的体验场所，是为社区居民创造的一个拥挤而热闹的场所。
一般来说，“街式”也要以工薪阶层为主要消费群体，约有一家中型超市、一家便利店、一家修理店、中小型餐厅，而“组团式”“多点式”住宅小区的经营要瞄准中高端消费群体，以大型商场为主体，重点发展小型中西餐厅、便利店、美容院、洗染、花卉、洗衣等惠民商业网点。
快速崛起的社区商业&市场推动的新商机
社区商业中的问题建筑规划——扰人与利人的矛盾
传统的居住区业态往往会让居民感到五味杂陈，那些便捷的业态有时也会成为人们的“眼中钉”。很多媒体社交新闻栏目经常“曝光”影响居民生活的商家，比如居民楼下的小餐馆，半夜k歌，让人难以入睡。这些业态的初衷是为了利人利己。然而，当你又爱又恨的时候，你根本就不可能爱他们。近日，市工商行政管理局规定，从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网服务场所、洗浴等四类经营活动的公司，不得以住宅楼、商住楼作为住所。其他在住宅建筑内经营的公司需要征得业主委员会和其他居民自治组织的同意。去年北京楼市“商住”盛行，但也带来了一些购房者的担心:你无法判断邻居入住后会不会是公司。兼顾方便与宁静的目标对开发商提出了更高的要求。
商业规划——投资者、经营者和居民的矛盾
社区商业的独特之处在于参与者众多，利益交织。这使得从一开始就很难计划。居民需要便利的物业，享受宜人的环境；投资者要考虑商业形态的设置是否有利于商家的入住和经营，永远不要忘记对置业者做出的安静平和的承诺。
指导规划在这里起着关键作用。投资者要想将实际投资转化为实际收益，就需要考察底层业务的“软”和“硬”环境。所谓“软”环境，是指开发商如何规划和设置底层商户未来的业务类型，直接关系到底层商户的业务形态和投资者的切身利益；所谓“硬”环境主要是指底层业务的设计，底层业务设计的合理性也会影响底层业务的运营。
北京工商大学商业研究院院长陈济教授认为，在设计底层商业区时，要注意一些操作上的特殊要求，即要有一定的灵活性，方便投资者进行转化。如果底层商业户型墙的设计是承重墙，承租方很难扩大面积。此外，在底商建设过程中，要注意保持足够的停车位；底商的层高与普通房子不同，4米以上比较理想；两层以上的底层商业，要预留室内楼梯；层间连接应灵活；最重要的是，底商的设立不能影响小区业主的正常生活，充分保障业主的隐私。
新旧交替的烦恼——旧城改造
我们背负着悠久的历史。在建造新家的时候，老东西是应该保留还是改造，还是彻底推翻，这是一代又一代人的思考。北京和上海的文化遗址很多，如何改造利用成为政府和开发商的心病。经历过平安大道的北京人已经不愿意再提旧城改造了，上海的石窟门建筑真的让改革者们煞费苦心。上海新天地时尚街就是为数不多的成功例子。主要是酒吧，定位为高档商业街，除了陈逸飞一家，都是国外知名品牌店。随着新天地的成功改造，它的功能和历史意义都发生了本质的变化，这当然也使它具有了非常独特的魅力。开发商开发的三居室租金高达9000美元/月，相信是政府、开发商和购房者的最佳安排。
社区商业中的问题
定位——成功的基础至少从目前的市场情况来看，市场定位和研究应该是大多数房地产企业的生存之道。商铺的价格虽然比房子高很多，但开发商做商铺的风险在某种程度上比房子高很多。因为对于房屋来说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，而对于商铺来说，一旦卖不出去，价格又会下跌，这肯定会成为开发商和投资者的一个烦恼。
成功的社区商业配置、商业街和底层商业模式各不相同，但都通向一个目标，那就是赢得市场。社区商业是涉及众多利益和要求的一部分，因此市场定位变得更加必要。商业企业入驻社区前，要做好市场调查，把握好市场空，科学规划定位项目。掌握社区居民的收入水平和消费水平，了解居民的消费习惯和心理，从而进行合理定位，决定配送点的规模、位置、运营模式和管理等级。同时，要充分考虑居民生活中的各种实际问题，才能赢得市场。
上海“杨炼新社区”邻里中心为社区商业统一管理树立了榜样。上海杨炼集团有限公司总裁魏平表示，社区总体规划前期引入了社区商业集中融合的理念，将社区商业融入邻里中心，打破了“只建不管”的传统老旧社区商业发展模式，整个社区由专业物业公司管理。杨炼邻里中心位于社区中心，是在社区发展建设过程中采用集中公共建设理念的全新尝试。也是社区的区域中心、活动中心、消费中心、配送中心、管理中心。这种社区商业规划使社区的商业独立于居住区，使居住区从动与静中分离出来，实现居住环境的人性化，从而提高居住区的品质。
一些规模较小的项目，如北京怡景园老范街、珠江景俊、深圳万科四季花城商业街等，也取得了令人羡慕的成功。在谈及李东怡景园老范街的定位时，北京信达银行推广部表示，由于怡景园所在区域的营商环境(南部为北京第一、第二使馆区，周边有172个使馆)。是最大的外国人居住区)、物业本身的商业条件(项目本身是一个居住着100多名外国人的国际社区)、该区域空白点的消费需求(位于繁华的向外商务区，弥补了没有异域商品特色的街道空白点)，使得实现这条“国际商业街”的成功定位成为可能。
南国凤庆街“珠江风光”的租赁部鲁瑞说，经营新店通常需要两到三年的时间。为了打消投资者的顾虑，租赁部专门为投资者制定了“投资无忧计划”，承诺租赁部将免费为投资者代理租赁业务，对按规定签约开业的商铺免收前五个月租金，并保证一年内获得不低于总投资9%的回报。
在商业业态的定位上，超前的规划在很大程度上决定了项目的命运。深圳万科四季花城为商业街做了一个非常成功的引导性规划。他们仔细分析和评估了社区的人口规模、客户特征和周边业务，并充分考虑了潜在买家的特征。根据调查和预测，很多人给父母买商铺，所以100米以上的商业街68个商铺设置在60-80平方米，除了2-3个大型超市和售楼处。起初，它们是以租金出售的，并向租户提供优惠待遇。并提前规划小区环境，提前约定业主不能做餐饮、娱乐等。，而且格式主要是静音。结果99%的业主是自己经营或出租，生意兴隆。截至目前，入住率已达90%，达到了预期效果。
定位是房地产行业的一大话题。简而言之，就是要在客户和企业之间建立联系。在这方面，那些总是热切关注新趋势的竞争对手将是最终的赢家。
随着城市经济的发展，居住的概念更加广泛，购房者不再只关心房子里的“小家”，而是更加关注社区环境中的“大家”。从房子搬到外面给了社区商业更大的发展。作为回报，购房者享受舒适和便利。
定位——成功的基础
背景资料社区商业和社区商业的概念
社区底商是物业范畴，相对于建筑类型。一般来说，住宅、公寓等物业是商业和服务设施的底层建筑，是社区的配套组成部分；社区商业是区别于区域中心商业、SHOPMALL和城市特色步行街的商业业态。是一种地域性强，服务当地居民的商业模式。
三种类型的社区底层商业和社区商业完全重合
1.动力型，入住率达到一定水平后，商机自然会出现，换句话说就是“以商为生”。比如在北京形成“欧洲经典”社区商业；
2.集约，强调社区特色。比如“嘉明花园”就有很好的卖点，尤其是北区的吴彤大道。
3.补充型，是同质化地区最容易形成的业务类型。比如万柳地区，就是北京常住人口同质化程度最高的地方，基本都是中产阶级。这个地区将是小资产阶级商业的沃土。
社区商业模式——特色、辅助、连锁
许多精明的商人和商业理论家都在针对社区消费的新形势，探索和探索一些新的模式，也做出了一些成功的尝试和实践。从这些社区商业街的运营情况来看，大致有以下商业模式:
一是打造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物。主要是在小区内街边小店旁打造一个主题休闲区，聚集环境优美、购物氛围悠闲的人群。比如万科四季花城的社区商业街，就是一条独具特色的欧式商业街。据万科地产相关人士介绍，四季花城的商铺定位于欧式小镇商铺，将商业街打造成为具有为社区居民提供便利、吸引周边消费者、面向社会双重功能的商业配套体系。除了这些与居民生活息息相关的日常商业设施外，随着四季花城人口的不断增加和人气的提升，四季花城美食街店和四季花城假日艺术市场也将陆续推出，满足人们不同层次的需求。二是在社区街道前建设休闲广场，一方面与社区内的环境形成延伸，为社区居民提供新的休闲场所；另一方面，它为购物者提供了一个良好的氛围。
二、与大型零售商形成多种业态互补的商业模式。这种模式的优势在于借助大商家带来人气，避开他们的日常消费管理，以特色管理作为补充，一起在那里做生意。比如梅林村家乐福旁边的社区街，蛇口沃尔玛旁边的花园城社区街，与品牌零售商形成了很好的优势互补，使得生意经营得非常红火。就连街边店铺的租金也上涨了，远远高于同区其他街边店铺的租金。南山区等其他社区群体，如果能利用好海亚百货、家乐福等品牌商家带来的人气，做好该区域的社区消费文章，必将成为深圳商业的新亮点。
三是运营以特色链和品牌管理为主。这主要是针对社区居民消费特点的一种经营策略。一方面，社区居民更注重产品质量，注重档次。所以他们信任品牌产品，品牌忠诚度强，品牌消费力很强；另一方面，品牌厂商为了加强竞争力，也试图通过建立密集的连锁店，与固定区域的消费者建立稳定的联系，稳定自己的市场份额。从另一个角度来看，品牌店的运营也提升了小区的商业水平。所以可以说，有社区的地方就有品牌连锁店。可见，打好品牌管理牌也是社区商业的新思路。
