3月21日，SOHO中国董事长潘石屹在新浪微博发布微博，遭到部分博主质疑。其中，一位名叫“老满路过”的博主质疑:“跟这么高的负债相比，净利润太低了，所以我不相信这个数据。估计潘一方面想表达自己赚的不多，另一方面又欠了太多钱。如果你想出什么政策来打击房地产，不要责怪我们的房地产行业。银行的钱来了，谁爱就还谁。”
债务数据是否真实有待考证，但回顾2010年，中央政府从抑制需求、增加供给、加强监管等方面出台了一系列房地产调控政策，对房地产市场进行全面调控；2011年，随着中央更加严格的宏观调控政策的实施，我国房地产行业势必进入新的发展周期。
被称为“最严限购”的“北京十五条”，对北京房地产市场，尤其是二手房市场影响很大。与新房相比，二手房的营业税大大增加了购房者的成本。此外，买房的门槛也大大提高了。除具有北京户籍的本地人外，外地购房人须出具北京市纳税和社保证明5年。据搜房网二手房数据监测中心统计，“北京十五条”出台后的第一周，楼市成交量变化明显。北京二手房总成交927套，较前一周下降78.84%；其中，二手房成交量为653套，较前一周下降84.29%。
这只是冰点和沸点的差距。与2011年的“愁与愁”相比，2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%。随着业绩的上升，百强房企纷纷增加土地储备。截至2010年底，恒大集团在全国房地产企业土地储备中排名第一，仓储面积9600万平方米，相当于200多个天安门广场。去年的土地供应决定了今年的住房供应。在政策的严格约束下，去年大量房企储备土地该如何面对市场变化？冰点以下如何上市？
房地产营销:只是糊弄？
网上流传着一段话，叫做《房地产广告中的福吉用语大全》:偏远地区说“远离闹市，享受宁静生活”，靠近闹市叫“坐在繁华都市”，屋顶圆润，自称“巴洛克风格”，楼间距小则“近邻，和谐温馨”...
房地产营销，难道只是傻子吗？
通常情况下，房地产营销也遵循营销规律，充分调研分析房地产所在城市。根据城市规模、传播方式和速度、居民梯度消费、品牌消费、个人消费等城市特征，居民对企业品牌、项目品牌、地产特征有什么要求，对住宅建筑风格、公寓设计有什么要求，对开发商品牌忠诚度如何？通过详细了解一个城市的风俗习惯、生活习惯和消费习惯，可以更准确地把握消费者的心理，制定可行的营销策略。
在了解了当地城市和消费者的特点后，房地产企业开始对房地产进行定位。经过深入的市场调查，理清一个城市楼市的发展脉络，知道楼市目前处于哪个阶段，了解项目营销的大环境，房地产的作用就可以明确，这也涉及到产品形态等问题。
定位明确后，房地产企业会通过互联网、活动、老客户介绍、短信、派单、DM、户外广告等人们传播和接收信息的重要途径，进行合理的媒体选择、投放广告、带动房地产销售。
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限购令解读限购令出台后，对几乎每个城市的商品房成交量都有很大影响。“比如北京，2011年至限购前，商品房日均成交量为355套，限购后日均成交量为120套，成交量大幅下降。上海限购前平均每周销售商品住宅22万平方米，限购后平均每周销售3-6万平方米，成交面积降幅大于北京市场。限购对房地产市场的影响是立竿见影的。据我所知，北京一些高端住宅的销量很差。高端住宅受此政策影响最大。”潘石屹在微博中说。
对此，新营销记者联系到玫瑰园副总裁陈宝良，陈宝良表示今年销售情况确实不好，并以此为由拒绝采访。
“1998年的房改可以说是中国房地产市场的青春期，其规模和结构都进行了快速调整。自1997年以来，房地产的数量和价格迅速增长。2010年对于房地产企业来说是非常宽松的一年。去年商品房销售额为5.25万亿元，上年为3万亿元，为两年来最大。与此同时，去年，房地产开发商仅购买了1万亿元的土地。从这些销售和土地购买情况来看，房地产开发商普遍富裕。最近宣布建设3600万套保障性住房，就像房地产市场的更年期增长一样，面临着整个结构的重大调整和变化。对房地产开发商，主要是住宅开发商的影响是巨大的。我认为未来两三年内至少有50%的房地产企业会被淘汰。被淘汰的企业应该是实力相对较差的企业，产品在地理位置、产品质量、户型上与经济适用房没有太大差距。房地产企业生存最重要的是资金实力，资金实力已经成为房地产企业的核心竞争力。过去两周，不少上市公司在香港发行了利率高达11%的高息债券。从如此高的利率，可以看出他们对资金需求的迫切心态。”
新浪证券频道近日发布的消息证实了潘石屹的判断:“随着两市越来越多的上市公司发布2010年年报，上市房企‘穷钱’的情况已经充分显现:截至目前，已有尹姬发展、京投银泰、上海梅辛、世茂股份、吕晶地产、沈宏佶等13家上市房企宣布不分红。同时数据显示，万科保利等龙头上市房企负债均超过千亿元。近年来，房地产开发商加大了土地入股力度，并提出了再融资计划。然而，房地产的监管导致了许多房企借壳上市的幻灭。专家表示，在严格的政策控制下，巨额债务将成为房企的一块硬骨头。"
如何在冰点以下上市
一方面，房地产企业面临巨额债务；另一方面，消费者购房受限，购房资金短缺。链家地产的钱琳表示:“存款准备金率将再次上调至20%，银行贷款将更加困难。根据链家地产的交易数据，商业贷款买房比例从1月份的40%下降到3月份的25%以下，办理公积金的比例大幅提升至24%。不仅买房难，在可预见的半年内，连买房资金的获取也只会越来越难。”
供求双方都受到限购的沉重打击。在资金紧张的情况下，房地产企业加大营销力度是一个很好的出路。在需求受到抑制的情况下，“降价”会成为房企推进的必然选择吗？
对此，潘石屹表示:“这次调控的根本目的是调整结构，即从原来商品房占市场90%以上的格局转变为保障房占50%以上的格局。目前用限价法打压房价，只用休克疗法，先冻结房价来争取时间。经济适用房50%以上结构调整完成后，政府没有必要再控制普通商品房价格。预计三年后，将有3600万套保障性住房向社会推出，限购政策将无必要。”
SOHO中国五年前经历转型，避开政府限制的产品，专注于发展商业地产。潘石屹表示，目前很多大型房地产公司，如央企、上市公司、国企等，都在积极寻找机会“进入保障性住房发展，减少在商品房市场的损失”。
一般来说，房地产企业专注于房地产开发，将营销部分授权给销售机构。营销在房地产企业的日常工作中只占很小的比例。对于房地产企业来说，应对冰点的方式是通过转移前线、转型或参与国家政策房地产开发来减少损失，但很少从营销角度破冰。
珠江地产营销总监红菱认为，中国的房地产消费者还不成熟，买房容易受到大环境的影响。在2011年的大形势下，作为营销人员，我们首先要“看看是否需要把自己的产品。”研究被置于了解消费者需求的重要位置。80后、70后、60后，他们买房的取向和个性需求可以放在重要位置，所以营销人员不应该只做这件事。
有了更多的资金，房地产企业就可以减轻市场压力。因此，有必要加快资金回流。世联置业咨询有限公司研究总监王海滨认为，开发商应顺应形势，根据各自的财务状况“做好降价促销准备，加快出货速度”。营销也要回归本质，根据不同的项目制定不同的营销策略，或打快或打慢，以速度改变发展；或者展示品质，赢得客户；或者用大量资源的潜力赢得未来”。
3月21日，SOHO中国董事长潘石屹在新浪微博发布微博，遭到部分博主质疑。其中，一位名叫“老满路过”的博主质疑:“跟这么高的负债相比，净利润太低了，所以我不相信这个数据。估计潘一方面想表达自己赚的不多，另一方面又欠了太多钱。如果你想出什么政策来打击房地产，不要责怪我们的房地产行业。银行的钱来了，谁爱就还谁。”
债务数据是否真实有待考证，但回顾2010年，中央政府从抑制需求、增加供给、加强监管等方面出台了一系列房地产调控政策，对房地产市场进行全面调控；2011年，随着中央更加严格的宏观调控政策的实施，我国房地产行业势必进入新的发展周期。
被称为“最严限购”的“北京十五条”，对北京房地产市场，尤其是二手房市场影响很大。与新房相比，二手房的营业税大大增加了购房者的成本。此外，买房的门槛也大大提高了。除具有北京户籍的本地人外，外地购房人须出具北京市纳税和社保证明5年。据搜房网二手房数据监测中心统计，“北京十五条”出台后的第一周，楼市成交量变化明显。北京二手房总成交927套，较前一周下降78.84%；其中，二手房成交量为653套，较前一周下降84.29%。
这只是冰点和沸点的差距。与2011年的“愁与愁”相比，2010年全国商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%。随着业绩的上升，百强房企纷纷增加土地储备。截至2010年底，恒大集团在全国房地产企业土地储备中排名第一，仓储面积9600万平方米，相当于200多个天安门广场。去年的土地供应决定了今年的住房供应。在政策的严格约束下，去年大量房企储备土地该如何面对市场变化？冰点以下如何上市？
房地产营销:只是糊弄？
网上流传着一段话，叫做《房地产广告中的福吉用语大全》:偏远地区说“远离闹市，享受宁静生活”，靠近闹市叫“坐在繁华都市”，屋顶圆润，自称“巴洛克风格”，楼间距小则“近邻，和谐温馨”...
房地产营销，难道只是傻子吗？
通常情况下，房地产营销也遵循营销规律，充分调研分析房地产所在城市。根据城市规模、传播方式和速度、居民梯度消费、品牌消费、个人消费等城市特征，居民对企业品牌、项目品牌、地产特征有什么要求，对住宅建筑风格、公寓设计有什么要求，对开发商品牌忠诚度如何？通过详细了解一个城市的风俗习惯、生活习惯和消费习惯，可以更准确地把握消费者的心理，制定可行的营销策略。
在了解了当地城市和消费者的特点后，房地产企业开始对房地产进行定位。经过深入的市场调查，理清一个城市楼市的发展脉络，知道楼市目前处于哪个阶段，了解项目营销的大环境，房地产的作用就可以明确，这也涉及到产品形态等问题。
定位明确后，房地产企业会通过互联网、活动、老客户介绍、短信、派单、DM、户外广告等人们传播和接收信息的重要途径，进行合理的媒体选择、投放广告、带动房地产销售。
第1页
限购令解读限购令出台后，对几乎每个城市的商品房成交量都有很大影响。“比如北京，2011年至限购前，商品房日均成交量为355套，限购后日均成交量为120套，成交量大幅下降。上海限购前平均每周销售商品住宅22万平方米，限购后平均每周销售3-6万平方米，成交面积降幅大于北京市场。限购对房地产市场的影响是立竿见影的。据我所知，北京一些高端住宅的销量很差。高端住宅受此政策影响最大。”潘石屹在微博中说。
对此，新营销记者联系到玫瑰园副总裁陈宝良，陈宝良表示今年销售情况确实不好，并以此为由拒绝采访。
“1998年的房改可以说是中国房地产市场的青春期，其规模和结构都进行了快速调整。自1997年以来，房地产的数量和价格迅速增长。2010年对于房地产企业来说是非常宽松的一年。去年商品房销售额为5.25万亿元，上年为3万亿元，为两年来最大。与此同时，去年，房地产开发商仅购买了1万亿元的土地。从这些销售和土地购买情况来看，房地产开发商普遍富裕。最近宣布建设3600万套保障性住房，就像房地产市场的更年期增长一样，面临着整个结构的重大调整和变化。对房地产开发商，主要是住宅开发商的影响是巨大的。我认为未来两三年内至少有50%的房地产企业会被淘汰。被淘汰的企业应该是实力相对较差的企业，产品在地理位置、产品质量、户型上与经济适用房没有太大差距。房地产企业生存最重要的是资金实力，资金实力已经成为房地产企业的核心竞争力。过去两周，不少上市公司在香港发行了利率高达11%的高息债券。从如此高的利率，可以看出他们对资金需求的迫切心态。”
新浪证券频道近日发布的消息证实了潘石屹的判断:“随着两市越来越多的上市公司发布2010年年报，上市房企‘穷钱’的情况已经充分显现:截至目前，已有尹姬发展、京投银泰、上海梅辛、世茂股份、吕晶地产、沈宏佶等13家上市房企宣布不分红。同时数据显示，万科保利等龙头上市房企负债均超过千亿元。近年来，房地产开发商加大了土地入股力度，并提出了再融资计划。然而，房地产的监管导致了许多房企借壳上市的幻灭。专家表示，在严格的政策控制下，巨额债务将成为房企的一块硬骨头。"
如何在冰点以下上市
一方面，房地产企业面临巨额债务；另一方面，消费者购房受限，购房资金短缺。链家地产的钱琳表示:“存款准备金率将再次上调至20%，银行贷款将更加困难。根据链家地产的交易数据，商业贷款买房比例从1月份的40%下降到3月份的25%以下，办理公积金的比例大幅提升至24%。不仅买房难，在可预见的半年内，连买房资金的获取也只会越来越难。”
供求双方都受到限购的沉重打击。在资金紧张的情况下，房地产企业加大营销力度是一个很好的出路。在需求受到抑制的情况下，“降价”会成为房企推进的必然选择吗？
对此，潘石屹表示:“这次调控的根本目的是调整结构，即从原来商品房占市场90%以上的格局转变为保障房占50%以上的格局。目前用限价法打压房价，只用休克疗法，先冻结房价来争取时间。经济适用房50%以上结构调整完成后，政府没有必要再控制普通商品房价格。预计三年后，将有3600万套保障性住房向社会推出，限购政策将无必要。”
SOHO中国五年前经历转型，避开政府限制的产品，专注于发展商业地产。潘石屹表示，目前很多大型房地产公司，如央企、上市公司、国企等，都在积极寻找机会“进入保障性住房发展，减少在商品房市场的损失”。
一般来说，房地产企业专注于房地产开发，将营销部分授权给销售机构。营销在房地产企业的日常工作中只占很小的比例。对于房地产企业来说，应对冰点的方式是通过转移前线、转型或参与国家政策房地产开发来减少损失，但很少从营销角度破冰。
珠江地产营销总监红菱认为，中国的房地产消费者还不成熟，买房容易受到大环境的影响。在2011年的大形势下，作为营销人员，我们首先要“看看是否需要把自己的产品。”研究被置于了解消费者需求的重要位置。80后、70后、60后，他们买房的取向和个性需求可以放在重要位置，所以营销人员不应该只做这件事。
有了更多的资金，房地产企业就可以减轻市场压力。因此，有必要加快资金回流。世联置业咨询有限公司研究总监王海滨认为，开发商应顺应形势，根据各自的财务状况“做好降价促销准备，加快出货速度”。营销也要回归本质，根据不同的项目制定不同的营销策略，或打快或打慢，以速度改变发展；或者展示品质，赢得客户；或者用大量资源的潜力赢得未来”。
