北京是一座难以捉摸的城市。一时之间，我似乎想不通。而且，如果你不小心，你可能会被北京的坎耶搞糊涂。
北京之所以复杂，不仅仅是因为它的规模、复杂性和混乱性，更是因为它的立体性、多元性和复杂性。
即使用最简单的方式来概括，北京至少也是“三个北京”的综合体:
第一，在巷子里，光着膀子坐在板凳上，摇着蒲扇，聊着安于幸福的老北京；
二是全国各地都去北京混天下，努力拼搏出人头地；
第三，花钱如流水的北京，奢靡无度，但还不够三代达官贵人和八旗子弟的富裕。
这三个北京人组合在一起，结果就是北京“三多”——有钱人多，有权人多，闲人多。有钱人、有权人、闲人相互依存，在这个超级大都市形成了独特有趣的生物链，上演着人间悲喜剧。味道往往不清不楚。
所以，当有人问我如何看待北京的房地产市场时，我说北京最难做，也最容易做。
为什么北京房地产最难做？
首先，北京的市场门槛极高，人们远离它。随着人口和产业的快速扩张，北京的土地资源日益稀缺，而土地交易透明度差，不仅交易成本过高，而且土地价格也不合理。在权钱交易的背景下，少数投机者控制和垄断了大量土地资源，导致土地价格居高不下。所以，如果一个开发商能在北京拿到一块像样的土地，那绝不是普通的一代人。一般实力水平的中小开发者怎么敢轻易在意？
其次，与之相关的是，北京的房价令人望而生畏。北京的房价是全国最高的，所以像北京人一样生活真的是一种奢侈。高房价一方面与高交易成本、高地价有关，同时也与北京人口过剩有关，还与北京独特的消费市场结构有关，尤其是金字塔顶端的大规模达官贵人和出口市场的拉动。
第三，深层次原因是北京房地产市场化进程缓慢。与广东、上海相比，北京的房地产市场化进程明显较慢。在相当长的一段时间内，群体消费和隐性群体消费仍然是北京房地产市场的重要购买力量；国有或地方政府背景的大型开发商对土地资源和市场份额具有明显的垄断地位；消费者的成熟度和品牌认知度不高，大多数人对住房和生活方式的理解还处于初级阶段。
当然，最深层次的原因，归根结底是北京地缘文化的复杂性难以把握。作为国家的政治中心，北京的地缘文化是以产品和企业为基础的计划经济文化、以官本位和权力本位为基础的皇族文化、传统保守的都城文化和前卫开放的国际文化的综合体。所以，北京是一个非常矛盾的城市——既是国际大都市，又是大乡村；既现代又传统；既前卫又保守；开放和独占；富人和穷人。
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北京市场最难做，但也是最好做的——大市场是显而易见的，就看你能不能点击市场的关键穴位。“春江水暖鸭先知”的关键在于能否深入了解区域板块的文化背景，把握市场大势，提前引领市场趋势。
我们不妨来看几个北京房地产的“经典回放”:
——当北京的开发商正处于“建宿舍”的阶段，整日盘算着如何提高建筑密度和容积率时，“亚运村”在一片开阔的农田里拔地而起，率先形成了社区的概念。因此，人们蜂拥而至，它仍然是北京房价最高的地方之一。
——当北京的开发商满足于附近只有农贸市场和小学，有人早上在路边摆摊卖油条和豆浆时，“方庄”推出了北京第一个住宅小区进行整体系统规划。方庄所在的程楠地价只有北城的一半，但房价很高，也受到市场的高度追捧。如今的方庄简直太普通了，甚至有很多致命的缺陷，比如没有停车位等。然而，方庄毕竟代表了北京房地产的一个时代。
——当北京的开发商囿于“卖房”“卖房”阶段，“回龙观”等保障性住房脱颖而出，引入以人为本理念，进入“卖环境”阶段，注重社区自然环境和人文环境建设，真正打动了北京人。
最近“现代都市”在全国范围内升温，现代都市的老板潘石屹也成为了明星级的公众人物。从外部看热闹，从内部通过现象看本质，捕捉北京地产“概念地产”阶段的线索。归根结底，现代城市的成功是发展理念的成功。它抓住了北京人追逐时尚、前卫的心理，在席卷北京的互联网热潮背景下，及时推出“SOHO”概念，精准独特定位项目，跳出同质化竞争，大炒作大宣传，在公关上造势，从而在空之前取得成功。客观来说，现代城市作为一种房地产开发模式(我们称之为“另类模式”)，不能代表中国房地产开发的主流模式，不值得广泛克隆和模仿。但是，了解当地的人文特色，找准思路突破口，意义重大。
诗人歌德说:“一个时代有鸟，一个时代有歌喉”。进入新世纪的北京房地产也将进入一个新时代。这个新时代的深刻社会背景是房地产“大众消费时代”的全面到来。
北京房地产市场化缓慢，但大众消费时代已经到来。凭借北京巨大的市场潜力和深厚的文化底蕴，未来一段时间北京房地产有望取得快速、长足的进步，北京与广东、上海的差距将日益缩小。稍微敏感一点的市场参与者不难感受到，北京追求的脚步越来越近。
北京在中国的独特地位，将不可避免地成为希望打造民族品牌的房地产大亨们的必争之地。可以预见，一场世纪大战的巨型运动会将在北京拉开帷幕。
在北京的超级地产舞台上，会有一系列的好剧。明天的比赛会是什么样子可能超出我们的想象。但有一点可以肯定:明天的竞争将主要是战略创新的竞争。最有价值的战略创新将是观念的创新。
北京是一座难以捉摸的城市。一时之间，我似乎想不通。而且，如果你不小心，你可能会被北京的坎耶搞糊涂。
北京之所以复杂，不仅仅是因为它的规模、复杂性和混乱性，更是因为它的立体性、多元性和复杂性。
即使用最简单的方式来概括，北京至少也是“三个北京”的综合体:
第一，在巷子里，光着膀子坐在板凳上，摇着蒲扇，聊着安于幸福的老北京；
二是全国各地都去北京混天下，努力拼搏出人头地；
第三，花钱如流水的北京，奢靡无度，但还不够三代达官贵人和八旗子弟的富裕。
这三个北京人组合在一起，结果就是北京“三多”——有钱人多，有权人多，闲人多。有钱人、有权人、闲人相互依存，在这个超级大都市形成了独特有趣的生物链，上演着人间悲喜剧。味道往往不清不楚。
所以，当有人问我如何看待北京的房地产市场时，我说北京最难做，也最容易做。
为什么北京房地产最难做？
首先，北京的市场门槛极高，人们远离它。随着人口和产业的快速扩张，北京的土地资源日益稀缺，而土地交易透明度差，不仅交易成本过高，而且土地价格也不合理。在权钱交易的背景下，少数投机者控制和垄断了大量土地资源，导致土地价格居高不下。所以，如果一个开发商能在北京拿到一块像样的土地，那绝不是普通的一代人。一般实力水平的中小开发者怎么敢轻易在意？
其次，与之相关的是，北京的房价令人望而生畏。北京的房价是全国最高的，所以像北京人一样生活真的是一种奢侈。高房价一方面与高交易成本、高地价有关，同时也与北京人口过剩有关，还与北京独特的消费市场结构有关，尤其是金字塔顶端的大规模达官贵人和出口市场的拉动。
第三，深层次原因是北京房地产市场化进程缓慢。与广东、上海相比，北京的房地产市场化进程明显较慢。在相当长的一段时间内，群体消费和隐性群体消费仍然是北京房地产市场的重要购买力量；国有或地方政府背景的大型开发商对土地资源和市场份额具有明显的垄断地位；消费者的成熟度和品牌认知度不高，大多数人对住房和生活方式的理解还处于初级阶段。
当然，最深层次的原因，归根结底是北京地缘文化的复杂性难以把握。作为国家的政治中心，北京的地缘文化是以产品和企业为基础的计划经济文化、以官本位和权力本位为基础的皇族文化、传统保守的都城文化和前卫开放的国际文化的综合体。所以，北京是一个非常矛盾的城市——既是国际大都市，又是大乡村；既现代又传统；既前卫又保守；开放和独占；富人和穷人。
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北京市场最难做，但也是最好做的——大市场是显而易见的，就看你能不能点击市场的关键穴位。“春江水暖鸭先知”的关键在于能否深入了解区域板块的文化背景，把握市场大势，提前引领市场趋势。
我们不妨来看几个北京房地产的“经典回放”:
——当北京的开发商正处于“建宿舍”的阶段，整日盘算着如何提高建筑密度和容积率时，“亚运村”在一片开阔的农田里拔地而起，率先形成了社区的概念。因此，人们蜂拥而至，它仍然是北京房价最高的地方之一。
——当北京的开发商满足于附近只有农贸市场和小学，有人早上在路边摆摊卖油条和豆浆时，“方庄”推出了北京第一个住宅小区进行整体系统规划。方庄所在的程楠地价只有北城的一半，但房价很高，也受到市场的高度追捧。如今的方庄简直太普通了，甚至有很多致命的缺陷，比如没有停车位等。然而，方庄毕竟代表了北京房地产的一个时代。
——当北京的开发商囿于“卖房”“卖房”阶段，“回龙观”等保障性住房脱颖而出，引入以人为本理念，进入“卖环境”阶段，注重社区自然环境和人文环境建设，真正打动了北京人。
最近“现代都市”在全国范围内升温，现代都市的老板潘石屹也成为了明星级的公众人物。从外部看热闹，从内部通过现象看本质，捕捉北京地产“概念地产”阶段的线索。归根结底，现代城市的成功是发展理念的成功。它抓住了北京人追逐时尚、前卫的心理，在席卷北京的互联网热潮背景下，及时推出“SOHO”概念，精准独特定位项目，跳出同质化竞争，大炒作大宣传，在公关上造势，从而在空之前取得成功。客观来说，现代城市作为一种房地产开发模式(我们称之为“另类模式”)，不能代表中国房地产开发的主流模式，不值得广泛克隆和模仿。但是，了解当地的人文特色，找准思路突破口，意义重大。
诗人歌德说:“一个时代有鸟，一个时代有歌喉”。进入新世纪的北京房地产也将进入一个新时代。这个新时代的深刻社会背景是房地产“大众消费时代”的全面到来。
北京房地产市场化缓慢，但大众消费时代已经到来。凭借北京巨大的市场潜力和深厚的文化底蕴，未来一段时间北京房地产有望取得快速、长足的进步，北京与广东、上海的差距将日益缩小。稍微敏感一点的市场参与者不难感受到，北京追求的脚步越来越近。
北京在中国的独特地位，将不可避免地成为希望打造民族品牌的房地产大亨们的必争之地。可以预见，一场世纪大战的巨型运动会将在北京拉开帷幕。
在北京的超级地产舞台上，会有一系列的好剧。明天的比赛会是什么样子可能超出我们的想象。但有一点可以肯定:明天的竞争将主要是战略创新的竞争。最有价值的战略创新将是观念的创新。
